越谷の一棟マンション投資で本当に稼げる？利回り・エリア・物件選びのコツを完全解説

この記事を書いた人：こしがや案内人

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越谷での一棟マンション投資、実情はどうなのか？

不動産投資ポータルで「越谷一棟マンション」と検索すれば、利回りが7〜9%台、価格が5,000万〜1億円前後の物件がたくさん表示されます。埼玉県越谷市は東武スカイツリーライン沿線のベッドタウンとして知られ、都心へのアクセスが良く、賃貸需要が安定していることから投資家の関心を集めているエリアです。こうした条件はやはり投資家にとって魅力的に映りますね。

しかし、単にこの数値だけで投資を決めてしまって良いのでしょうか。「表面利回り8%」と記載されていても、実際に手取りとなるキャッシュフローはどれほどか、疑問が残ります。越谷市内でも駅ごとに賃貸需要に違いがあるのか、そして築年数が古い物件の修繕費はどの程度必要になるのか、検討が必要です。実際に数字を見てみると、やはり慎重にシミュレーションしたくなりますね。

本稿では、楽待をはじめとした不動産投資ポータルに掲載されている越谷市内の一棟マンション・一棟アパート物件について、表面的な数字だけでは見えてこない「本当に押さえておきたいポイント」を詳しく解説します。これから一棟投資を考えている方も、すでに物件を比較中の方も、ぜひお役立てください。

越谷での一棟マンション投資、価格帯と実際の利回り

現在市場に出ている物件の価格相場

2026年6月時点で楽待やアットホーム投資などのポータルサイトに掲載されている越谷市の一棟マンション・一棟アパートは、概ね以下の価格帯に集中しています。

価格帯：5,000万円〜1億円前後
表面利回り：7〜9%台
駅徒歩：10分前後の住宅街立地が中心

具体的な事例として、越谷駅徒歩11分・東越谷2丁目エリアで「価格5,380万円/利回り8.26%」といった物件が確認できます。この価格帯は、都内23区の一棟マンションと比較するとかなり抑えられており、投資初心者でも手が届きやすい水準と言えます。こうした価格設定は、初めての投資でも挑戦しやすいと感じますね。

表面利回り7〜9%は高いのか?低いのか?

不動産投資の世界では、一般的に郊外エリアほど高利回り、都心部ほど低利回りになる傾向があります。越谷市の利回り7〜9%という数字は、首都圏郊外エリアとしては「やや高め〜標準的」なゾーンです。

ただし、近年の首都圏不動産市況では、賃貸住宅への投資マネー流入により表面利回りはじわじわ低下傾向にあります。越谷のような準郊外エリアでも、かつてのような「高利回り狙い」よりも、安定した賃貸需要と中庸な利回りのバランスを重視する投資判断が主流になっています。安定した需要を見込める点が、越谷の投資魅力のひとつだと思います。

つまり、「利回り8%だから即買い」ではなく、「この立地で8%なら妥当か?実質利回りはどうなるか?」という冷静な検証が必要です。

越谷エリアの賃貸需要と駅ごとの魅力度を把握しよう

越谷市が投資先として注目される理由

越谷市は東武伊勢崎線（スカイツリーライン）沿いにあり、次のようなポイントで賃貸需要がしっかりしています。やはり、生活の便利さが投資の安心感につながると感じます。

都心へのアクセス：越谷駅から北千住駅まで約15分、そこから都心主要駅へ乗り換え可能
生活利便性：イオンレイクタウンをはじめとする大型商業施設が充実
人口・世帯数：単身者からファミリー層まで幅広い居住者がいる

一棟マンション投資で空室リスクを抑える鍵は『どんな人が住みたがるエリアか』です。越谷市は通勤・買い物・子育てのすべてで一定以上の環境が整っており、単身からファミリーまで幅広く賃貸需要が期待できるベッドタウンです。

駅ごとの賃貸需要の違い

越谷市内には主に次の駅があり、特徴がそれぞれ違います。

越谷駅：市の中心駅。商業施設・飲食店が多く、単身者にも人気
新越谷駅：JR武蔵野線との乗り換え駅。利便性が高く、ファミリー層にも需要あり
北越谷駅：住宅街が広がる落ち着いたエリア。ファミリー向け物件が多い
せんげん台駅：やや郊外寄りだが、駅前に商業施設あり
レイクタウン周辺：新興住宅地エリア。ファミリー層の人気が高い

一棟マンション投資では、駅までの距離や周辺環境（スーパー・学校・商業施設）が空室リスクに大きく影響します。楽待などで物件を探すときは『越谷市』だけでなく駅ごとに比較し、どのエリアが自分の投資スタイルに合うか見極めることが重要です。自分に合ったエリア選びが、長期的な安定収益につながりますね。

表面利回りに惑わされない！実質利回りの見極め方

表面利回りと実質利回り、何が違うのか

不動産投資サイトに掲載される「利回り◯%」は、ほとんどが「表面利回り（グロス利回り）」です。以下の計算式で算出されています。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

しかし、投資家が実際に手元に残すのは、そこから諸経費を差し引いた「実質利回り（ネット利回り）」です。

実質利回り = (年間家賃収入 − 年間経費) ÷ 物件価格 × 100

実質利回りを下げる主な経費

越谷で一棟マンション投資を検討する際に考慮すべき経費は次の通りです。

固定資産税・都市計画税：物件評価額により変動。年間数十万円〜
管理費・修繕積立金：管理会社への委託料、共用部の清掃・点検費用
空室損失：満室想定ではなく、現実的な稼働率(90〜95%など)を想定
修繕費：外壁塗装、防水工事、設備交換など。築古物件ほど負担大
火災保険・地震保険
ローン金利(融資を受ける場合)

たとえば、表面利回りが8％と見える物件でも、上記の経費を差し引くと実質利回りは5〜6％程度になるケースが珍しくありません。楽待などで比較検討する際は、必ず「実質利回りベースでシミュレーション」することを強くおすすめします。投資を始める前に、こうした裏側の数字をしっかり見ておくと安心ですよね。

駅徒歩分数・築年数・間取りで変わる入居獲得のしやすさ

同じ越谷市内でも、以下の条件によって空室リスクは大きく変動します。

駅徒歩10分以内：単身者・共働きファミリーに人気。比較的空室が出にくい
駅徒歩15分以上：ファミリー向けなら許容されることもあるが、単身者は敬遠しがち
築年数：築20年以上の物件は、設備の老朽化や間取りの古さで空室リスク上昇
間取り：ワンルーム〜1LDKは単身者需要、2LDK以上はファミリー需要。ターゲット層が明確

越谷市内でも、レイクタウン周辺の新興エリアと既存住宅地エリアでは、賃貸需要の強さや家賃相場に差があります。物件を選ぶときは、こうした細かな立地差までしっかり調べることが成功の鍵です。越谷の魅力は、こうした細かな違いまで目を向けると、ますます好きになります。

楽待で「越谷一棟マンション」を探す際の実践テクニック

エリア条件の絞り込み方法

楽待などの物件情報サイトでは「越谷市」だけで検索できますが、沿線と駅名を組み合わせて絞り込むと、より精度の高い比較が可能です。

東武伊勢崎線「越谷」「北越谷」「新越谷」「せんげん台」など、駅ごとに検索
JR武蔵野線「越谷レイクタウン」「南越谷」も合わせてチェック

駅別の平均家賃や利回りを比較すれば、どの駅が現在狙い目かが見えてきます。

物件種別の使い分け:一棟マンション vs 一棟アパート

楽待では「一棟マンション」と「一棟アパート」を区別して検索できます。両者の違いは主に構造です。

一棟マンション(RC/SRC造)：耐用年数が長く、融資が受けやすい。修繕費も計画的に準備しやすい
一棟アパート(木造・軽量鉄骨造)：建築コストが安く、利回りが高めに出やすい。ただし耐用年数が短く、将来の融資・売却に影響することも

越谷市内では両タイプの物件が流通していますが、長期保有を前提に考えるなら、RCやSRC造の一棟マンションのほうが安定感があります。

並び替え機能の活用法

楽待では検索結果をいくつかの指標で並び替えることができます。

価格順：自己資金・融資可能額に合った物件をすぐに絞り込める
利回り順：高利回り物件を一覧で確認。ただし「利回りが高い=優良」とは限らないので注意
築年数順：新しい物件から探したい場合に便利

どの指標を重視するかは、投資スタイル次第です。「安定したキャッシュフロー」を求めるなら駅近で築年数が浅い物件を、「短期での回収」を狙うなら高利回りかつ築年数が古い物件をリノベーションして活用すると良いでしょう。

シミュレーション機能を使い倒す

楽待のローンシミュレーションでは、以下の条件を入力すれば月々の返済額やキャッシュフローを試算できます。

物件価格
自己資金
金利
返済期間

たとえば「物件価格6,000万円、自己資金1,000万円、金利2％、返済期間30年」と設定すれば、月々のキャッシュフローがプラスかどうかを事前に確認でき、購入後のリスクを減らすことができます。

越谷での一棟マンション投資、リスクとその対策

将来の人口動向に伴うリスク

日本全体で少子高齢化が進んでいるので、越谷市も同様の課題を抱えています。将来的に賃貸需要が縮小するリスクは、どのエリアにも共通していると言えるでしょう。だからこそ、リスクをしっかり見極めることが大切だと感じます。

対策：駅から徒歩10分以内で、生活利便性の高いエリアを選べば、人口が減少しても「選ばれる物件」として価値を保てます。

競合物件増加によるリスク

越谷市内でも新築のアパートやマンションが続々と建設されると、家賃競争が激しくなるリスクがあります。こうした供給が増えると、賃料設定に頭を悩ませることもあるでしょうね。

対策：間取りや設備を最新化（Wi‑Fi完備、独立洗面台、宅配ボックス等）し、競争力を保ちます。リフォームやリノベーションで「選ばれる理由」を創出しましょう。

築古物件に伴う大規模修繕費リスク

RC造の一棟マンションでも、築20年から30年を超えると外壁塗装や配管交換、防水工事といった大規模修繕が必要となります。修繕費用は数百万円から数千万円規模になることがあります。こうした費用を見込んでおくことが、長期的な運用の安定につながりますね。

対策：購入時に長期修繕計画を策定し、キャッシュフロー計算に修繕費を組み込みます。修繕積立金は毎月確保しておくと安心です。

他エリアと比べたときの越谷一棟マンション投資の位置付け

都内23区との比較

東京23区の一棟マンションと比べてみると、越谷にはこんな特徴があるんです。

物件価格：都内の半額〜3分の2程度に抑えられる
利回り：都内が5〜7%台なのに対し、越谷は7〜9%台とやや高め
賃貸需要：都内ほど強くはないが、ベッドタウンとして一定の安定性あり

「価格と利回りのバランス」を取りやすいエリアと言えます。

近隣市（草加・春日部・川口）との比較

越谷の周辺には草加市、春日部市、川口市がありまして、これらと比べると次のような位置づけになります。やはり、近隣の街と比べても越谷のバランスの良さが際立ちますね。

川口市：都心に近く、賃貸需要は越谷より強め。ただし物件価格も高い
草加市：越谷と同程度の通勤利便性。物件価格・利回りも近い
春日部市：越谷よりやや郊外。利回りは高めだが、賃貸需要はやや弱い

駅ごとの平均家賃水準や利回り水準を比較することで、越谷がどのポジションにあるかがイメージしやすくなります。これらの指標を踏まえて、最適な物件選びを進めてみてください。

初心者でも一棟マンション投資はできるのか？リスクとの向き合い方

一棟マンション投資は初心者向け?上級者向け?

一棟マンション投資は、区分所有（1室購入）に比べて投資規模が大きく、管理や修繕の責任も全て自分にかかるため「やや上級者向け」と言われることが多いです。でも、越谷の魅力的なエリアなら、挑戦する価値は十分にあります。

しかし、以下のような準備をすれば、初心者でも十分に取り組める投資手法です。少しの努力で、安心してスタートできるのが嬉しいですね。

物件選び・エリア分析を徹底的に行う
信頼できる管理会社を見つける
キャッシュフローシミュレーションを複数パターン作成
不動産投資の勉強(書籍・セミナー・先輩投資家の事例研究)

越谷のような価格帯5,000万〜1億円の物件であれば、自己資金1,000万〜2,000万円＋融資で購入できるケースも多く、初めての一棟投資としても検討しやすい水準です。越谷の街並みと相まって、初めての投資でも安心感があります。

融資取得時のポイント

一棟マンション投資では、ほとんどの場合、金融機関から融資を受けることになります。融資審査で重視されるのは以下の点です。しっかりと準備すれば、スムーズに進められるでしょう。

自己資金の額(物件価格の1〜3割程度)
年収・勤務先の安定性
物件の収益性(実質利回り・稼働率)
物件の担保価値(立地・築年数・構造)

越谷市は都心へのアクセスが良く、賃貸需要も安定しているため、金融機関からも比較的融資が出やすいエリアと言われています。ただし、築古物件や駅から遠い物件は融資が厳しくなることもあるので、物件選びの段階で「融資が受けやすい物件か？」も意識しましょう。だからこそ、現地の雰囲気を感じ取れると、選択がしやすくなりますね。

投資家の声：越谷一棟マンションの評価と反応

越谷は都心へのアクセスが良く、イオンレイクタウンもあって生活しやすいから、ファミリー層の賃貸需要が安定してる。利回り8%前後なら検討する価値あり。
不動産投資系SNS投稿

越谷エリアで一棟投資を検討中の投資家の方々からは、「都心に比べて価格が抑えられるのに、賃貸需要はまずまず安定している」という評価が多く聞かれます。また、ファミリー層を対象とした2LDK〜3LDKの間取りであれば、長期の入居が見込めるという声も寄せられています。やはり、コストと需要のバランスが取れている点が魅力的だと感じます。